شگردهای کلاهبرداران در معاملات املاک را بیشتر بشناسید : در بازار خرید و فروش املاک اداری و تجاری کلاهبرداری زیادی انجام می شود که می شود بلای جان خریدار ناآگاه. کلاهبرداری در خرید و فروش املاک اداری و تجاری تنوع زیادی دارد اما در پیش فروش املاک بیشتر با این مقوله روبرو هستیم. مواردی داشته ایم که سازنده ای یک ساختمان ۲۰ واحدی را هنگام کلنگ زنی به ۳۰-۴۰ نفر فروخته و متواری شده است. برخی، خانه های خالی از سکنه را شناسایی می کنند و با جعل سند، آنرا می فروشند.عده ای هم پس از اجاره ملک و سکونت در آن سندش را جعل می کنند و با ادعای مالکیت، آنرا می فروشند که البته این موارد نسبتا کم تر است.
طبق قانون فعلی پیش فروش ها به شکل قانونی ثبت نمی شود. یعنی فروشنده در همان مراحل ابتدایی ساخت و ساز و با ارائه نقشه ساخت، ملک را پیش فروش می کند و قراردادی بین آنها نوشته می شود. قراردادی که فقط خودشان از آن مطلعند و جای دیگری ثبت نمی شود . پس امکان استعلام آن هم وجود ندارد. بنابراین فروشنده می تواند همان ملک را از روی نقشه به چند نفر دیگر هم بفروشد و متواری شود .
یکی از متداول ترین جرائمی که توسط بنگاهداران و مشاورانشان انجام می شودبدین صورت است که مالکین کلید ملکشان را نزد بنگاه ها می سپارند تا آنرا بفروشند یا اجاره دهند. برخی مشاوران یا بنگاهداران هم در غیاب مالک ملک را معامله می کنند ولی متواری می شود. برخی مشاوران هم بدون اطلاع مدیر بنگاه بین طرفین قرارداد می بندد و به بهانه ای پول معامله را نزد خود نگه می دارند ولی در اولین فرصت متواری می شوند.
. طبق قانون، قرارداد پیش‌فروش ساختمان به هر قراردادی گفته می‌شود که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به ساخت یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و این واحد ساختمانی با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین ساخت و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) در‌آید.
طبق این قانون تنها دو گروه از اشخاص می‌توانند اقدام به پیش‌فروش ساختمان کنند یکی سرمایه‌گذارانی که در ازای سرمایه‌گذاری از طریق ساخت بنا روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی به موجب سند رسمی متعلق به آنها باشد و دوم مستاجران اراضی ملکی، دولتی و موقوفه که به موجب سند رسمی حق ساخت و ساز در این زمین‌ها را دارند.
این در حالی است که برای تنظیم قرارداد پیش‌فروش نیز مدارکی لازم است که تنظیم این قرارداد منوط به وجود آنهاست یعنی سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد، بیمه‌نامه مسوولیت، تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.
وقتی خلافی واقع می‌شود :
اگر تا مرحله تنظیم قرارداد پیش‌فروش، مشکلی پیش نیاید و همه چیز مطابق قانون و مقررات باشد، پیش‌خریداران و پیش‌فروشندگان نیمی از راه را رفته‌اند، اما مشکل اصلی خریداران این است که پس از اتمام کار مشخص می‌شود که طرف معامله آنها به بخشی از تعهداتش عمل نکرده است. البته اگر چنین اتفاقی روی بدهد خریداران حق اعتراض دارند و می‌توانند تا مرحله گرفتن خسارت و فسخ معامله هم پیش بروند.
طبق قانون اگر پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش‌فروش شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد یا به تعهداتش عمل نکند باید به پیش‌خریدار، جریمه تاخیر بپردازد. یعنی اگر پیش‌فروشنده از تعهداتش در بخش‌های اختصاصی مثل پارکینگ و انباری یا قسمت‌های مشاع تخطی کرده باشد یا مثلا مساحت کمتر از میزان تعهد شده باشد یا برای انتقال بموقع سند رسمی اقدام نکند، باید خسارت آن را بپردازد. .
«محاسبه متراژ کمتر از متراژ ساختمان، ارائه متراژ های ساختگی برای املاک پیش فروش و شمار ه های مشاوره هوشمند» سه شگرد کلاهبرداری خطر ناک در بازار مسکن است.
در این شگرد دفاتر معاملات ملکی قبل از انعقاد قرار داد با خریدار به بهانه های گوناگون از ارائه سند مالکیت خودداری می کنند و از این طریق موفق به اخذ مبالغ بیشتر در ازای متراژ های کاذب از متقاضیان می شوند.
متراژ های کاذب در ازای قیمت بیشتر
در این شگرد مشاوران املاک غیر مجاز از ناآگاهی خریداران از مقررات خرید و فروش ملک، معامله نامه ها، قرار داد ها و متراژ های مسکن سو ءاستفاده می کنند و مبالغ بیشتر را به جیب می زنند. برای مثال، زمانی که خریداری برای خرید مسکن مراجعه می کند، مشاوران املاک خریدار را متقاعد به انعقاد قرار داد مسکن قبل از مشاهده سند محضری می کنند. این در حالی است که در سند محضری، متراژ ساختمان ۵۹ متر درج شده است، اما در زمان انعقاد قرا ر داد متراژ ۶۲ متر با خریدار توافق می شود و در حقیقت خریدار در این پروسه کلاهبر داری مبالغ اضافه ای را به مشاوران املاک پرداخت کرده است، متأسفانه زمانی که خریدار با سند محضری مواجه می شود، متوجه می شود که فروشنده در حساب متراژ واحد مسکونی کم فروشی کرده است.
املاک پیش فروش و متراژ های غیر واقعی
اما روش دیگر کلاهبر داران در بازار مسکن برای کسب در آمد، پیش فروش املاک قبل از بهره بر داری با متراژ های غیر واقعی است. به باور کارشناسان این روش یکی از خطرناک ترین شگرد های کلاهبر داری در بازار مسکن است. متقاضیان مسکن به ویژه جوانان که برای پیش فروش املاک مراجعه می کنند، باید نسبت به آن هوشیار باشند.
در این روش مشاوران املاک غیر مجاز که بیشتر به صورت سازمان یافته فعالیت می کنند، در زمان عقد قرا ر داد با متقاضیان، متراژ های غیر واقعی ارائه می دهند. برخی از مشاوران مسکن از هوش بسیار بالایی بر خور دار هستند، به گونه ای که با زیرکی و چرب زبانی متقاضی خرید مسکن را به سمتی که می خواهند سوق می دهند
برای مثال چنانچه در آینده قرار باشد ساختمانی با متراژ ۱۰۰ متر به بهره بر داری برسد، مشاوران املاک در قرار داد های خود از مالکان متراژ ۱۱۰ متر را محاسبه می کنند.
جالب اینجاست که پس از اتمام ساختمان و ارائه پایان کار و صورت مجلس به خریداران با بهانه های گوناگون از جمله اینکه متراژ اضافه ساختمان در ازای پارکینگ، انباری و مواردی از این نمونه ساخته شده است، متقاضی و مالک مسکن را متقاعد می کنند با همان سند متراژ ۱۱۰ متری و در حقیقت متراژ ۱۰۰ متری کنار بیایند و ملک را تحویل بگیرند. متأسفانه بسیاری از مالکان هم به دلیل اشتیاق فراوان برای خانه دار شدن پس از چند سال زیر بار این موضوع می روند و از شکایت خود صرف نظر می کنند.
بازار کلاهبر داری های هوشمند هم داغ است!
اما در کنار این دو روش، همچنان بازار کلاهبر داری های هوشمند هم داغ است، . در این روش تعدادی از املاکی ها با استفاده از شماره تلفن هوشمند ۹۰۹ به راحتی از نیاز شهر وندان برای کسب اطلاعات درباره قیمت مسکن استفاده کرده و مبالغ هنگفتی را به جیب می زنند!
این پروسه کلاهبرداری به صورتی انجام می شود که تماس شهر وندان با این شماره ها دقیقه ای ۵۰۰ تومان حساب می شود؛ هزینه ای که در نهایت به حساب املاک و مشاوران مسکن واریز می شود، هر چند که حساب دقیقه ای ۵۰۰ تومان زیانی را متوجه شخصی تماس گیرنده نمی کند، اما اگر ۵۰۰ تومان ها را ضرب در تعداد متقاضیان مسکن و مخاطبان کنیم برای مشاوران مسکن، مبلغ قابل توجهی می شود.
خرید و فروش ملک
مهارت داشتن در خرید و فروش املاک در مدت زمان کوتاه و بازاریابی در این شغل یک استعداد ذاتی و نهادینه در هر فرد نیست ، این مهارت با آموزش و تجربه بدست می آید. امروزه با فراهم شدن بستر های فضای مجازی امکان خرید و فروش ملک برای هر شخص به صورت مستقل فراهم شده است و هر فرد حتی با دانش کم می تواند وارد این حوزه شود. سایت های درج آگهی املاک و مستغلات در دهه اخیر بسیار مورد استقبال واقع شده اند.
از طرفی با افزایش استفاده روزانه از موبایل و اینترنت، اولین جایی که افراد به دنبال رفع نیاز خود هستند، فضای آنلاین و سایت های اینترنتی است. از این رو ثبت آگهی در سایت های املاکی از راه های موثر در خرید و فروش املاک و مستغلات است.
سایت درج آگهی چانچو
سایت درج آگهی چانچو نیز با توجه به نیاز های همه افراد جامعه در این حوزه فعالیت خود را به صورت حرفه ای آغاز کرده است. شما می توانید با درج آگهی خود حال چه مالک یا بنگاه باشید، بسیار سریع خریدار واقعی خود را پیدا کنید و با در نظر داشتن موارد امنیتی وارد معامله شوید.
سایت چانچو خدمات درج آگهی املاک خود را به صورت حرفه ای و مجزا در دسته های ذیل فراهم کرده است، چنانچه شما قصد ، خرید یا فروش ، اجاره ، رهن ، تهاتر و مشارکت داشته باشید می توانید از طریق لینک های زیر به صفحه مورد نظر بروید :
هتل ، متل ، هتل آپارتمان و مسافرخانه