مراحل سند زدن ملک : شاید دشوارترین مرحله در معامله ملک، مرحله‌ای به نام سند زدن ملک است که در عرف معمولاً به آن «به نام زدن» نیز گفته می شود. سند زدن املاک اداری، تجاری و مسکونی از مهم ترین مراحل در خرید ملک است. در این مقاله پیرامون همین موضوع صحبت می کنیم.
مراحل سند زدن ملک
مرحله اول: توافق اولیه
پس از انتخاب خانه مورد نظر خود اولین قدمی که باید انجام دهید این است که با فروشنده خانه وارد مذاکره شوید تا توافقات اولیه بین شما حاصل گردد، مثلاً توافقاتی از قبیل قیمت خانه و یا مواردی که به همراه خانه به شما انتقال خواهد یافت مانند خط تلفن.
مرحله دوم: توافق نهایی و قولنامه
پس از ایجاد توافق بین شما و فروشنده، اینک وارد مرحله جدیدی شده‌اید در این مرحله باید توافقات حاصل بین خود را به صورت مکتوب در آورید و با یکدیگر به صورت مکتوب قراردادی منعقد کنید. مرحله دوم از مجموعه مراحل لازم برای خرید ملک خود شامل مراحل مختلفی می گردد که در این قسمت به بیان این مراحل می پردازیم.
تفاوت قولنامه و مبایعه نامه
در ابتدا باید توافقات خود را به صورت مکتوب درآورده که به آن توافقات مکتوب، «قولنامه» گفته می شود. منظور از قولنامه در حقیقت همان توافقات اولیه است که به صورت مکتوب درآمده اند.
قابل ذکر است که قولنامه یا همان توافق کتبی در محاکم قدرت اثباتی ندارد و در صورتی که بین شما و فروشنده اختلافی حاصل گردد شما نمی توانید در دادگاه به آن استناد کنید به همین دلیل امروزه قولنامه را به مبایعه نامه تبدیل کردند که آن، یا توسط خود طرفین نوشته می شود یا اینکه نوشتن آن را به یک بنگاه املاک می سپارند. مبایعه نامه درحقیقت یک سند غیر رسمی است که قبل از رسمی شدن معامله بین طرفین تنظیم می گردد. مثلاً ممکن است توافق طرفین در زمانی باشد که هیچ دفتر خانه ای در آن زمان باز نباشد در چنین مواردی برای کتبی شدن توافقات، طرفین معمولاً بین خود به تنظیم مبایعه نامه اقدام می کنند.
شما می توانید «نمونه قولنامه معامله ملک» را از سایت چانچو دانلود کنید.
نکاتی که در تنظیم مبایعه نامه باید رعایت کنید و مواردی که باید در مبایعه نامه ذکر شود:
زمانی که خود به نوشتن مبایعه نامه اقدام می‌کنید باید نکاتی را در خصوص آن رعایت کنید تا تنظیم آن به ضرر شما نباشد.
در ابتدا باید بدانید که سندی به عنوان مبایعه نامه پذیرفته می شود که دارای ۴ مورد باشد:
مشخصات طرفین عقد که منظور از آن مشخصات شناسنامه ای، آدرس، شماره تلفن همراه شما و فروشنده ملک است.
موضوع مورد معامله باید در مبایعه نامه مشخص باشد که برای مشخص شدن آن لازم است مشخصات کامل جغرافیایی و ثبتی و هندسی آن در مبایعه نامه درج گردد.
مبلغ توافق شده باید در مبایعه نامه درج شود که این مبلغ باید به وجه رایج کشور یعنی ریال یا تومان باشد.
زمان پرداخت و زمان حضور در دفترخانه اسناد رسمی جهت سند زدن نیز باید در مبایعه نامه ذکر گردد.
مواردی که ذکر کردیم الزاماتی بود که برای تنظیم مبایعه نامه باید رعایت می شد یعنی در صورتی که مبایعه نامه ای یکی از موارد پیش گفته را نداشته باشد نمی‌توان عنوان مبایعه نامه را بر آن نهاد، ولی لازم است بدانید که مبایعه نامه ای که صرفاً دارای موارد گفته شده باشد مبایعه نامه ای سست می باشد و برای استحکام آن بهتر است مواردی را نیز در آن درج کنید که این موارد عبارتند از:
در قرارداد خود زمانی برای پشیمانی تعیین کنید مثلاً بنویسید که هر یک از فروشنده یا خریدار حق دارد تا ۴۸ ساعت پس از انعقاد قرارداد، پشیمان گردد که در این حالت اگر شما تا ۴۸ ساعت بعد از انعقاد قرارداد منصرف شدید؛ بتوانید بدون اینکه عواقبی در انتظارتان باشد پشیمانی خود را اعلام کنید.
بهتر است در قرارداد مبلغی را به عنوان خسارت پشیمانی تعیین کنید. مثلاً بنویسید که در صورت پشیمانی تا ۴۸ ساعت، فرد منصرف شده موظف است مبلغی را به طرف مقابل بپردازد که در این صورت اگر از انعقاد قرارداد منصرف شدید می توانید با پرداخت آن مبلغ، از ادامه فرآیند خرید انصراف دهید.
مواردی را که شما یا فروشنده امکان فسخ خواهید داشت را نیز تعیین کنید. البته لازم به ذکر است که به موجب قانون در مواردی هر یک از طرفین اجازه فسخ قرارداد را خواهند داشت که به آن خیار یا همان اختیار فسخ معاملات گفته می شود. البته امروزه در قراردادها می نویسند” اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش” که در صورت ذکر این عبارت در مبایعه نامه، دیگر نه شما و نه فروشنده نمی توانید در مواردی که قانون برای شما حق فسخ در نظر گرفته است قرارداد را فسخ نماید.
ممکن است ملکی که قصد خرید آن را دارید دارای وسایلی باشد که روی آن ملک است مثلاً شوفاژ یا کابینت. بهتر است در مبایعه نامه تنظیم شده بین خود و فروشنده به توصیف هر یک از این موارد به صورت دقیق بپردازید؛ چرا که ممکن است در زمان تحویل ملک، فروشنده آن موارد را به شما تحویل ندهد. مثلاً در قرارداد خود ذکر کنید خانه را به همراه کولر آبی، شوفاژ و کابینتهای هایگلس و… خریده ام ذکر چنین مواردی باعث شفافیت بیشتر مبایعه نامه خواهد بود.
مرحله سوم: اخذ کد رهگیری خرید خانه از بنگاه
مرحله بعد از تنظیم مبایعه نامه، مرحله اخذ کد رهگیری می باشد. متاسفانه امروزه شاهد مواردی هستیم که فروشندگان، خانه مورد نظر را به چند شخص می فروشند. برای اینکه شما مشمول چنین مواردی نگردید بهتر است با پرداخت مبلغ اندکی به یک بنگاه املاکی معتبر و رسمی، از سلامت مبایعه نامه خود مطلع شوید. به این منظور باید به یک بنگاه املاک معتبر مراجعه نموده و از آن درخواست کد رهگیری کنید.
بنگاههای املاک دارای سیستمی سراسری هستند که در آن سیستم نام فروشنده و خریدار را ثبت نموده و سلامت مبایعه نامه را تایید می کنند. زمانی که کد رهگیری برای مبایعه نامه مورد نظر صادر می گردد به این معنا است که فروشنده پیش از این، خانه مورد نظر را به هیچ شخصی نفروخته است ولی اگر فروشنده خانه را به کس دیگری فروخته باشد سیستم خطا می دهد.
مرحله چهارم: رجوع به دفتر اسناد رسمی همراه با مدارک
پس از اخذ کد رهگیری، فروشنده باید به همراه شناسنامه و اصل سند، به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه نموده و لیست مدارک مورد نظر برای تشکیل پرونده را از آن دفتر خانه بگیرد و آنها را آماده کند.
مدارک مورد نیاز برای سند زدن ملک
اصل و تصویر سند مالکیت (در سند مالکیت مشخصات جغرافیایی و ثبتی و هندسی ملک درج می گردد.)
اصل و تصویر بنچاق: بنچاق که یک کاغذ در سایز A2 می باشد دارای مشخصات فروشنده و خریدار و آدرس و تمام هزینه‌هایی است که طرفین در معامله قبلی نموده اند در حقیقت در بنچاق داستان ملک نوشته می شود که پیوست و پیش نیاز ملک است. البته همیشه لازم به وجود بنچاق نیست و حتی در صورتی که فروشنده بنچاق نداشته باشد دفتر خانه ای که او به آنجا مراجعه نموده از دفترخانه قبلی می خواهد تا یک نسخه از بنچاق را برای وی بفرستد چرا که دفترخانه ها موظف هستند تا یک نسخه از بنچاق ها را نزد خود نگهداری کنند.
تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
اصل و تصویر وکالتنامه
اصل و تصویر پایان کار یا عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید شهرداری یا بخشداری
در صورتی که ملک مورد مورد نظر آپارتمان می باشد لازم است صورت مجلس تفکیکی نیز ارائه گردد.
در صورتی که ملک مورد نظر ورثه ای است باید اصل و تصویر حصر وراثت و همچنین اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث نیز ارائه گردد.
مرحله پنجم: استعلام از شهرداری و مفاصا حساب و پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک
پس از دریافت لیست مدارک مورد نیاز توسط فروشنده از دفترخانه اسناد رسمی، او باید به جمع آوری مدارک بپردازد در این مرحله دفترخانه اسناد رسمی از شهرداری و دارایی و بخشداری استعلاماتی را به عمل می آورد تا احراز کند که ملک مورد نظر دارای هیچ نوع بدهی نمی باشد به این کار مفاصا حساب گفته می شود.
همچنین دفترخانه به صورت اینترنتی بررسی می نماید که سند ملک در گرو جایی هست یا خیر و همچنین استعلام می نماید که ملک مورد نظر در طرح ساخت و ساز شهرداری هم نباشد.
در صورتی که ملک در طرح ساخت و ساز شهرداری باشد و فروشنده اجازه معامله ملک را ندارد. دفترخانه نامه‌ای را به فروشنده می دهد تا وی با مراجعه به شهرداری و دارایی و بخشداری مفاصاحساب تهیه کند در این مرحله فروشنده باید به شهرداری مراجعه نموده و درخواست تایید نامه دفترخانه را کند که به این منظور شهرداری بررسی می نماید که ملک مورد نظر بر اساس پروانه ساخته شده است یا خیر، در صورتی که ملک بر اساس پروانه ساخت نشده باشد فروشنده موظف است جریمه بپردازد و همچنین فروشنده باید عوارض نوسازی برای ساختمان و هزینه پسماند یعنی جمع کردن زباله ها و همچنین هزینه کمک به آموزش و پرورش را به شهرداری بپردازد تا تایید آن را اخذ کند.
سپس باید به اداره دارایی مراجعه نموده و چهار درصد قیمت ملک را به عنوان مالیات نقل و انتقال به آن اداره بپردازد البته منظور از ۴ درصد قیمت ملک قیمت واقعی نیست بلکه قیمت منطقه‌ای است که بسیار کمتر از قیمت واقعی ملک می باشد مثلاً ممکن است فروشنده‌ای خانه خود را متری ده میلیون تومان فروخته باشد ولی قیمت منطقه ای آن متری ۵ هزار تومان باشد. در صورتی که ملک مورد معامله از جمله املاک تجاری باشد فروشنده باید برای تایید به بیمه نیز مراجعه نماید.
مرحله ششم:حضور در دفتر خانه و سند زدن
پس از گذراندن مرحله قبل، وارد مرحله جدیدی می شوید در این مرحله شما به عنوان خریدار و طرف مقابلتان به عنوان فروشنده موظف هستید تا در تاریخ و ساعت تعیین شده برای سند زدن در دفترخانه معین شده حضور داشته باشید.
زمانی که موعد مراجعه به دفترخانه فرا می رسد ممکن است هر دو طرف در دفترخانه حاضر شوید و یا ممکن است که یکی از طرفین در دفترخانه حاضر نگردد که در این حالت طرف مقابل باید تا پایان زمان وقت اداری در دفترخانه حاضر بوده و در پایان گواهی عدم حضور را از دفترخانه گرفته و به وسیله آن به دادگاه صالح مراجعه نموده و خسارت و هزینه پشیمانی را از طرف مقابل اخذ کند. ولی اگر هم شما و هم فروشنده در تاریخ تعیین شده در دفترخانه حاضر شدید و فروشنده نیز تمام مدارک لازم را به دفترخانه ارائه داد در این صورت با پرداخت هزینه تحریر به دفترخانه سند ملک به نام شما منتقل خواهد شد.
حق تحریر مبلغی است که فروشنده و خریدار به صورت مساوی به دفترخانه می پردازند ولی این تنها هزینه انتقال سند نیست بلکه این عمل دارای هزینه های دیگری نیز می باشد از جمله هزینه اخذ کد رهگیری از سیستم سراسری بنگاه املاک که ۵ درصد ارزش ملک می باشد و از طرفین اخذ می گردد.
خرید و فروش ملک
مهارت داشتن در خرید و فروش املاک در مدت زمان کوتاه و بازاریابی در این شغل یک استعداد ذاتی و نهادینه در هر فرد نیست ، این مهارت با آموزش و تجربه بدست می آید. امروزه با فراهم شدن بستر های فضای مجازی امکان خرید و فروش ملک برای هر شخص به صورت مستقل فراهم شده است و هر فرد حتی با دانش کم می تواند وارد این حوزه شود. سایت های درج آگهی املاک و مستغلات در دهه اخیر بسیار مورد استقبال واقع شده اند.
از طرفی با افزایش استفاده روزانه از موبایل و اینترنت، اولین جایی که افراد به دنبال رفع نیاز خود هستند، فضای آنلاین و سایت های اینترنتی است. از این رو ثبت آگهی در سایت های املاکی از راه های موثر در خرید و فروش املاک و مستغلات است.
سایت درج آگهی چانچو
سایت درج آگهی چانچو نیز با توجه به نیاز های همه افراد جامعه در این حوزه فعالیت خود را به صورت حرفه ای آغاز کرده است. شما می توانید با درج آگهی خود حال چه مالک یا بنگاه باشید، بسیار سریع خریدار واقعی خود را پیدا کنید و با در نظر داشتن موارد امنیتی وارد معامله شوید.
سایت چانچو خدمات درج آگهی املاک خود را به صورت حرفه ای و مجزا در دسته های ذیل فراهم کرده است، چنانچه شما قصد ، خرید یا فروش ، اجاره ، رهن ، تهاتر و مشارکت داشته باشید می توانید از طریق لینک های زیر به صفحه مورد نظر بروید :
هتل ، متل ، هتل آپارتمان و مسافرخانه
