قوانين عقد قرارداد اجاره املاک تجاری : با توجه به قوانین مختلفی که در مورد اجاره (به‌ویژه اجاره محل کسب و تجارت) وجود دارد موجران و مستأجران حتماً باید از قوانین اجاره ملک تجاری و همچنین کمک و راهنمایی وکلا و مشاورین حقوقی یا حقوقدانان در تنظیم قرارداد اجاره املاک تجاری بهره‌مند شوند، زیرا در صورت عدم دقت در تنظیم قرارداد و رعایت نکردن شرایط قانونی ممکن است موجر دیگر قادر به تخلیه ملک خود نباشد و یا برای تخلیه مجبور شود مبلغ کلانی را بابت سرقفلی به مستأجر بپردازد. یا ممکن است مستأجر با عدم دقت در تنظیم قرارداد حق سرقفلی خود را از دست بدهد و ضرر جبران ناشدنی بر او وارد شود.
قرارداد اجاره ملک تجاری
موضوع عقد اجاره و سرقفلی اماکن تجاری یکی از رایج ترین اموری است که در قوانین و نظام حقوقی کشورمان جایگاه ویژه ای داشته و دارد و درحال‌حاضر نیز بدلیل بروز اختلافات و تنازعات در روابط مالکین و مستاجرین بخش بزرگی از پرونده‌های حقوقی مطرح در مراجع قضائی را شامل می‌شود.
آشنایی با برخی اصطلاحات
سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستأجر می‌گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند ولی حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستأجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می‌آید.
در نتیجه بعد از اینکه مستأجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد، حقی برای او به وجود می‌آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می‌گویند و یکی از مهمترین مسایلی که میبایست در عقد اجاره به آن توجه کرد آن است که روابط موجر و مستاجر بر اساس کدام قانون و تحت چه شرایطی تنظیم می‌شود.
قبل از عقد قرارداد اجاره مغازه به چه مواردی باید توجه کرد؟
مغازه یک ملک تجاری محسوب می‌شود و اجاره‌ی ملک‌های تجاری با اجاره‌ی ملک‌های مسکونی تفاوت دارند. این تفاوت در درجه‌ی اول به خاطر کاربری ملک تجاری است که به نوبه‌ی خود بر روی مبلغ اجاره هم تأثیر دارد. همچنین منطقه‌ی جغرافیایی که مغازه در آن قرار دارد از اهمیت زیادی برخوردار است، در حالی که ممکن است این مورد برای اجاره‌ی ملک‌های مسکونی چندان مهم نباشد. در ادامه هرکدام از این موارد را توضیح خواهیم داد:
کاربری
یک ملک تجاری انواع مختلفی از کاربری‌ها را ممکن است داشته باشد. برای مثال یک مغازه ممکن است به منظور تأسیس یک فروشگاه پوشاک اجاره شود و یا اینکه بعنوان داروخانه از آن استفاده شود. کاربری‌های دیگری مانند رستوران، مکانیکی، سوپرمارکت، فست فود و… نیز وجود دارند که به طور طبیعی جزو عوامل تعیین‌کننده برای اجاره محسوب می‌شوند. کاربری ملک تجاری یکی از مهمترین مواردی است که سایر موارد مربوط به اجاره مغازه را تحت تأثیر قرار می‌دهد. به عبارت دیگر هم منطقه‌ی جغرافیایی، هم متراژ و هم هزینه‌ی اجاره همگی در درجه‌ی اول به نوع کاربری بستگی دارند.
متراژ مغازه
اگر یک فروشنده‌ی عادی و خرده فروش هستید، معمولاً مغازه‌هایی با متراژ کم کارتان را راه می‌اندازد. اما اگر قصد ایجاد یک مرکز فروش، رستوران بزرگ یا فروشگاه لوازم خانگی دارید، باید بدنبال مغازه‌های بزرگ باشید. بعضی از افراد برای آن که اجاره‌ی کمتری بپردازند، ابعاد مغازه‌ی خود را کوچک‌تر انتخاب می‌کنند و در عوض اجناس اضافی خود را در یک مکان دیگر بعنوان انباری نگه می‌دارند. از آنجایی که هزینه‌ی اجاره‌ی انباری نسبت به مغازه کمتر است، در هزینه‌ها صرفه‌جویی خواهد شد. معمولاً هرچه شهرها بزرگ‌تر باشند، متراژ مغازه‌های تجاری در مراکز خرید نیز بزرگ‌تر خواهد بود. برای مثال اجاره مغازه در تهران برای فروش تجهیزات مبلمان نسبت به یک شهر کوچک نیاز به مکانی با ابعاد بزرگ‌تر دارد، زیرا تعداد مراجعه‌کنندگان در یک زمان معین بسیار بیشتر است.
منطقه جغرافیایی
باید دانست که هدف از تأسیس مغازه‌های تجاری تأمین نیازهای زندگی افراد جامعه است. اما این مسئله دلیلی بر آن نیست که هر مغازه‌ای در هر منطقه‌ای می‌تواند فروش موفقی داشته باشد. ممکن است شما بدنبال اجاره یک مغازه برای فروش میوه و تره بار باشید، در این صورت در هر منطقه‌ای که مغازه‌ی خود را دایر کنید، احتمالاً فروش خوبی خواهید داشت، زیرا میوه‌ها و سبزی‌ها جزو نیازهای روزانه‌ی تمام افراد جامعه محسوب می‌شوند و همه‌ی خانه‌های یک محل از شما خرید می‌کنند. اما اگر هدف شما از اجاره مغازه، برای مثال ایجاد یک فروشگاه لوازم خانگی باشد، در این صورت باید مغازه‌تان را در یک مکان پر رفت و آمد در مرکز شهر در نظر بگیرید تا هم برای دیگران شناخته شوید و هم افراد زیادی از مناطق مختلف شهر به شما مراجعه کنند، زیرا نوع خرید لوازم خانگی به گونه‌ای است که ممکن است هر چند هفته یا هرچند ماه یکبار خانواده‌ای قصد خرید از این دست محصولات داشته باشد.
اجاره نامه شامل چه مواردی است ؟
هر اجاره نامه املاک از ۷ ماده تشکیل شده است که به شرح ذیل می باشد.
ماده ۱: طرفین قرارداد
طرفین قرارداد شامل مشخصات موجر و مستاجر می باشد که با توجه به عدم استعلام مستقیم از اداره ثبت احوال و وارد کردن دستی توسط متصدی دفتر املاک حتما مشخصات کد ملی و شماره شناسنامه رو به صورت کامل در اجاره نامه املاک چک کنید تا در آینده به مشکلی بر نخورید.
ماده ۲ : موضوع قرارداد و مشخصات مورد اجاره
شامل مشخصات ملک مورد اجاره و نوع کاربری و سهم مورد اجاره و آدرس و متعلقات و تعداد طبقه و کدپستی صحیح ملک و مشخصات سند مالکیت هست که اکیداً به شما توصیه می کنیم مدارک را بدون تعارفات معمول ببینید تا از مالک بودن موجر اطمینان حاصل نمایید.
ماده ۳ : مدت اجاره
شامل مدت زمان اجاره و تاریخ تحویل ملک و تاریخ عقد قرارداد می باشد.
ماده ۴ : اجاره بها و نحوه پرداخت
شامل میزان مبلغ قرض الحسنه و مقدار مبلغ اجاره بهاء ماهیانه و شرایط و نحوه پرداخت مبلغ قرض الحسنه می باشد. توصیه می گردد در صورت پرداخت چک حتماً شماره چک ها را در قرارداد ذکر کنید.
ماده ۵ : شرايط تسليم عين مستاجره
شامل تاریخی که باید موجر ملک مورد اجاره را به صورت سالم و کامل تحویل مستاجر نماید و شغل و یا تعداد نفری که می توانند از مورد اجاره بهره برداری کنند.
ماده ۶ : آثار قرارداد
آثار قرارداد اجاره ملک شامل ۱۵ بند می باشد.
بند ۱-۶ مستاجر حق استفاده از مورد اجاره را به جز چیزی که در قرارداد ذکر شده است را ندارد. به طور مثال شخصی که مغازه ای را برای شغل سوپر مارکت اجاره می کند، بدون اجازه مالک حق تغییر شغل به مکانیکی را ندارد.
بند ۲-۶: مستاجر حق اجاره دادن مورد اجاره را به هیچ عنوان به غیر ندارد . حتی یک اتاق از یک آپارتمان اداری.
بند ۳-۶: پرداخت هزینه آب و برق و گاز و تلفن و فاضلاب شهری و هزینه تعمیرات جزئی و هزینه عوارض پسماند سالیانه بر عهده مستاجر می باشد.
بند ۴-۶: پرداخت هزینه تعمیرات کلی یا به صورت واضح تر تعمیرات اساسی به طور مثال ترکیدگی لوله ها، نصب دوربین مداربسته، ریموت کردن درب پارکینگ، گل کاری باغچه ها،کف سابی پارکینگ و خرابی سیستم گرمایش و سرمایش بر عهده موجر می باشد و هزینه های مانند تعویض پوشال کولر، سرویس دوره ای آسانسور ( تعویض روغن واسکازین و روغن کاری و سرویس دوره ای ) و هزینه های جزئی بر عهده مستاجر می باشد.
بند ۵-۶: پرداخت مالیات مستغلات تعمیرات اساسی عوارض و مالیات مستغلات اجاره بر عهده موجر و عوارض کسب و پیشه شهرداری و عوارض پسماند سالیانه و مالیات بر در آمد و کلیه بدهی های احتمالی بر عهده مستاجر می باشد.
بند ۶-۶: این بند در ارتباط با اجاره املاک تجاری می باشد و مستاجر را متعهد به تخلیه بدون قید و شرط در پایان مدت اجاره خواهد نمود ضمنا حق کسب و پیشه از در اجاره نامه های قبل از سال ۱۳۷۶ معنی و مفهوم پیدا می کند.
بند ۷-۶: مستاجر متعهد می گردد مورد اجاره را همانگونه که روز اول تحویل گرفته است در پایان مدت اجاره به مالک تحویل بدهد در صورت وارد کردن هرگونه خسارت باید نسبت به جبران خسارت اقدام نماید.
بند ۸-۶: این بند شامل ضررو زیانی می باشد که مستاجر اگر مورد اجاره را در تاریخ مقرر تحویل مالک ننماید میبایست خسارت قید شده روزانه در قرارداد را به موجر پرداخت نماید. موجر می تواند خسارت روزانه را از مبلغ قرض الحسنه کسر و الباقی مبلغ را به مستاجر پرداخت کند.
بند ۹-۶: در صورتی که مالک مورد اجاره را دیرتر از موعد تحویل مستاجر و یا مبلغ قرض الحسنه پرداختی مستاجر را در زمان پایان قرارداد دیرتر پرداخت کند میبایست خسارت قید شده روزانه در قرارداد را به مستاجر پرداخت کند.
بند ۱۰-۶: تمام اختیارات فسخ قرارداد از دو طرف گرفته شده است حتی اگر ضرر کرده باشند ولی اگر تقلبی در کار باشد فرد زیان دیده می تواند به استناد این تقلب قرارداد را فسخ نماید.
بند ۱۱-۶: این قرارداد اين قرارداد در ساير موارد تابع قانون مدني و قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ خواهد بود.
بند ۱۲-۶: قرارداد بدون مهر و امضاء مشاور املاک دارای جواز کسب فاقد اعتبار می باشد.
بند ۱۳-۶: مستاجر در تمام مدت اجاره ملزم به رعايت شئونات اخلاقي و اسلامي بوده و حق استفاده از مورد اجاره جهت منافع شرکت هاي هرمي نداشته و نخواهد داشت.
بند ۱۴-۶: در صورتی که طرفین قبل از پایان مدت زمان اجاره بخواهند نسبت به فسخ قرارداد اجاره املاک اقدام نمایند. در صورت توافق در قرارداد و امتناع طرف مقابل در این خصوص طرف دیگر می تواند با ارسال اظهار نامه نسبت به اعلام فسخ به طرف مقابل اقدام نماید. ابطال کد رهگیری در این خصوص تنها با دستور مراجع قضایی امکانپذیر می باشد و اما در صورتی که طرفین بخواهند نسبت به فسخ توافقی ( اقاله ) اقدام نمایند طرف متقاضی فسخ میبایست، یکماه اجاره را به عنوان ضرر و زیان در وجه ایشان پرداخت نماید و سپس نسبت به فسخ توافقی قرارداد اجاره نامه املاک اقدام نمایند.
بند ۱۵-۶: اصل اسناد که دال بر مالکيت آن و کليه اوراق مربوطه به رويت طرفين قرارداد رسيده و با امضا رونوشت (فتوکپي) اوراق مزبور به اين امر اقرار نموده اند.
ماده ۷: فايل متعاملين
بند 7-1: کليه اشخاص حقيقي و حقوقي ملزم بوده حق الزحمه مشاوراملاك را طبق تعرفه کميسيون نظارت شهرستان تهران به طور جداگانه بر عهده بگيرند و همزمان با امضاي قرارداد مبلغ کمیسیون املاک را پرداخت کنند و پس از آن اقدام به اخذ کد رهگيري شود.
بند 7-2: ضمنا ماليات بر ارزش افزوده ۹% ( ۹% از کمیسیون ) از طرفين اخذ خواهد شد که اين بند شامل مناطق آزاد تجاري نمي گردد.
بند 7-3: طرفین قرارداد بايد به اين نکته توجه نمايند که مشاور املاك ملزم به وارد نمودن شماره تلفن همراه صحيح طرفین قرارداد است لذا در صورتي که مشاور املاك تلفن همراه صحيح طرفین قرارداد را وارد نکرده است مرتکب تخلف صنفي شده است زيرا تمام اطلاعات مربوط به قرارداد و تغييرات احتمالي آتي آن از طريق شماره همراه وارد شده اطلاع رساني خواهد شد.
بند 7-4: نحوه ثبت نام در سرويس پيامکي سامانه املاك ارسال عدد ۱ به شماره ۱۱۰۲۰۳۰۰۰ مي باشد.
بند 7-5: نحوه استعلام کد رهگيري،ارسال کد ملي و کد رهگيري قرارداد در قالب کدملي طرف قرارداد#کدرهگيري قرارداد(به شماره۱۱۰۲۰۳۰۰۱مي باشد). توجه شود که حتما عدد اول کد ملي و عدد دوم کد رهگيري قرارداد باشد.
مستاجر چه تکالیفی در مقابل موجر دارد؟
پرداخت کرایه: معمولا پرداخت کرایه به صورت ماهانه است و لذا مستاجر باید در پایان هر ماه اجاره بها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت کند . لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره حق فسخقرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها پیش بینی شده باشد بایستی مستاجر به موقع اجاره بها را پرداخت نماید تا دچار مشکلات تخلیه نشود. در مواردی که مستاجر خانه یا آپارتمان را رهن کامل می کند دیگر اجاره بها نمی پردازد در مواردی که مستاجر رهن کامل می کند معمولا مبلغ پیش پرداخت زیاد است و به همین خاطر معمولا کرایه ای در کار نیست اما اگر مبلغ پیش پرداخت کم باشدد موجر اجاره بها (کرایه) هم می گیرد.
تخلیه محل اجاره در پایان قرارداد.
انجام تعمیرات غیر اساسی مورد اجاره: اگر خانه یا مغازه نیاز به رنگ آمیزی یا تعویض لامپها یا پریز و کلید برق و قفل درها …داشته باشد مستاجر خودش باید این کارها را انجام دهد.
پرداخت بهای آب برق گاز تلفن و حق شارژ: چون مستاجر از آب برق گاز و تلفن استفاده می کند هزینه های آنرا هم خودش باید بپردازد حق شارژ را هم خود مستاجر باید پرداخت کند.
جلوگیری نکردن از تعمیرات اساسی توسط موجر: اگر محل مورد اجاره نیاز به تعمیر کلی پیدا کند مانند تعمیرات موتور خانه و آسانسور … انجام این تعمیرات با موجر است و لذا مستاجر نباید از ورود موجر برای تعمیرات این موارد جلوگیری و ممانعت کند.
خودداری از ورود خسارت به محل اجاره: مستاجر باید به گونه ای از خانه یا مغازه استفاده کند که خسارتی به آن وارد نشود در صورت ورود خسارت مستاجر باید خودش آنرا جبران کند.
خودداری از تغییر شغل در مغازه اجاره ای: اگر مستاجر برای شغل خواصی مغازه را اجاره کرده باشد (مثلا طلا فروشی) حق ندارد بدون موافقت موجر شغل خود را تغییر دهد و مثلا به درب و پنجره سازی مشغول شود. چرا که در صورتی که موجر با تغییر شغل موافقت نکند می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
مراحل تنظیم قرارداد اجاره ملک تجاری توسط وکیل
شما نیاز به وقت مشاوره حضوری باوکیل متخصص در امور قراردادها و امور ملکی را دارید.(برای دریافت وقت با دفتر تماس حاصل فرمائید)
پس از گرفتن وقت حضوری با وکیل، جزئیات قرارداد و توافقات مربوط به آن را برایوکیل شرح داده و در صورت لزوم وکالتنامه وکیل را امضاء می کنید.
در این مرحله وکیل مراحل قانونی و توضیحات لازم برای تنظیمقرارداد را انجام خواهد داد.
مدارک لازم برای قرارداد اجاره ملک تجاری توسط وکیل
مدارک شناسایی از قبیل شناسنامه و کارت ملی طرفین قرارداد
ارائه سند و یا مدرک و یا قولنامه و توافقات دو طرف قرارداد
سایت درج آگهی چانچو
سایت درج آگهی چانچو نیز با توجه به نیاز های همه افراد جامعه در این حوزه فعالیت خود را به صورت حرفه ای آغاز کرده است. شما می توانید با درج آگهی خود حال چه مالک یا بنگاه باشید، بسیار سریع خریدار واقعی خود را پیدا کنید و با در نظر داشتن موارد امنیتی وارد معامله شوید.
سایت چانچو خدمات درج آگهی املاک خود را به صورت حرفه ای و مجزا در دسته های ذیل فراهم کرده است، چنانچه شما قصد ، خرید یا فروش ، اجاره ، رهن ، تهاتر و مشارکت داشته باشید می توانید از طریق لینک های زیر به صفحه مورد نظر بروید :
